Πως φτιάχτηκε η «φούσκα» στην κτηματαγορά

ΕΡΕΥΝΑ ALPHA BANK

- Μέσα σε 10 χρόνια κτίστηκαν 900.000 νέα σπίτια - Ποιες οι προβλέψεις για τις τιμές

Εντυπωσιακή αύξηση του αριθμού των κατοικιών τη δεκαετία 2001-2011 δείχνουν τα στοιχεία του ΕΛΣΤΑΤ που επεξεργάστηκε η Alpha Bank. Σύμφωνα με τη μελέτη της τράπεζας, μέσα σε 10 χρόνια η Ελλάδα απέκτησε σχεδόν 900 χιλιάδες περισσότερες κατοικίες (895,7 χιλιάδες συγκεκριμένα) ως αποτέλεσμα της εκρηκτικής αύξησης της ζήτησης για νέα σπίτια.

Συνολικά η Ελλάδα το 2011 διέθετε 6,37 εκατ. κατοικίες από 5,48 εκατ. το 2001 και από 4,64 εκατ. το 1991 και 3,97 εκατ. το 1981. Αυτό σημαίνει ότι στη 10ετία του 2000 χτίστηκαν 896 χιλ. νέες κανονικές κατοικίες, έναντι 833 χιλ. νέων κατοικιών που είχαν χτιστεί στη 10ετία του 1990 και 674 χιλ. κατοικιών που είχαν χτιστεί στη 10ετία του 1980. Ετσι, από το 1980 και μετά κτίστηκαν σχεδόν 2,3 εκατομμύρια νέα σπίτια!

Το στοιχείο αυτό δείχνει αφενός ότι η ζήτηση έπρεπε να καλυφθεί από ανάλογη προσφορά, αφετέρου δε ότι με τον τρόπο αυτό μεγάλωσε η «φούσκα» της κτηματαγοράς. Διότι με την είσοδο της Ελλάδας στην κρίση η ζήτηση κατέρρευσε και περισσότερα από 250.000 ακίνητα μένουν απούλητα. Φανερώνεται έτσι ότι η χώρα δεν μπόρεσε να αντέξει τον οικοδομικό «οργασμό» και την πληθώρα σπιτιών που κτίστηκαν.

Αν και οι αναλυτές εκτιμούν ότι σταδιακά θα αποκαθίσταται η ισορροπία καθώς θα βγαίνουν προς πώληση όλο και περισσότερα παλαιά ακίνητα σε χαμηλές τιμές, θα ενισχυθει δηλαδή η ρευστότητα στην αγορά ώστε να «ξεκολλήσουν» οι νέες επενδύσεις.

Σημειώνεται ότι τα 6,37 εκατ. των κατοικιών στην Ελλάδα συγκρίνονται με έναν πολύ μικρότερο αριθμό νοικοκυριών που ανερχόταν το 2011 στα 4,13 εκατ. νοικοκυριά, με αποτέλεσμα να αντιστοιχούν 1,54 κατοικίες ανά νοικοκυριό. Σημειώνεται ωστόσο ότι το 2014 η Ελλάδα αναμένεται να φιλοξενήσει για ολιγοήμερες διακοπές 19,5 εκατ. ξένους επισκέπτες (τουρίστες), εκ των οποίων ένα σημαντικό ποσοστό κατοικεί κατά τη διάρκεια της παραμονής του στην Ελλάδα σε ενοικιαζόμενες κατοικίες και δωμάτια.

Η τράπεζα προχωρά και σε εκτιμήσεις για την πορεία της κτηματαγοράς επισημαίνοντας τα εξής:

ε) Οι μη κατοικούμενες κατοικίες στην Ελλάδα (τις οποίες η ΕΛΣΤΑΤ ονομάζει κενές) ανέρχονταν το 2011 στα 2,25 εκατ. και αποτελούσαν το 35,3% του συνόλου των κατοικιών, έναντι 1,95 εκατ. (35,6% του συνόλου) το 2001. Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ το ποσοστό αυτό είναι σημαντικά υψηλότερο ακόμη και από χώρες με σχετικά υψηλά ποσοστά μη κατοικούμενων κατοικιών, όπως η Πορτογαλία (31,9%), η Βουλγαρία (31,4%), η Κύπρος (31,1%) και η Μάλτα (31,8%). Οι κατοικίες στην κατηγορία αυτή είναι ελάχιστες σε χώρες όπως η Πολωνία (2,5% του συνόλου), το Ηνωμένο Βασίλειο (3,6%) και το Λουξεμβούργο (7,2%). Αυτό προφανώς συμβαίνει διότι οι κάτοικοι του Ηνωμένου Βασιλείου και της Πολωνίας αν είναι να αγοράσουν εξοχική ή δευτερεύουσα κατοικία την αγοράζουν στην Κύπρο, ή στην Ελλάδα, ή στην Ισπανία.

Τα 1,35 εκατ. από τις χαρακτηριζόμενες ως κενές κατοικίες είναι δευτερεύουσες ή εξοχικές κατοικίες. Χαρακτηρίζονται ως κενές από τους ιδιοκτήτες τους διότι προφανώς χρησιμοποιούνται για λίγες ημέρες κατά τη διάρκεια του έτους, λόγω της πολύ μικρότερης τουριστικής περιόδου που χαρακτηρίζει την Ελλάδα σε σχέση με την Ισπανία ή της Κύπρο. Επιπλέον, για πρώτη φορά το 2011 543 χιλ. κατοικίες παρουσιάστηκαν από τους ιδιοκτήτες τους ως προς πώληση (89 χιλ.) ή προς ενοικίαση (454 χιλ.). Επιπλέον, για 355 χιλ. κενές κατοικίες οι ιδιοκτήτες τους δεν προσδιόρισαν συγκεκριμένο σκοπό για την ύπαρξή τους. Αυτές οι τελευταίες, δεν θεωρούνται εξοχικές ή δευτερεύουσες κατοικίες, ούτε φέρονται προς πώληση ή προς ενοικίαση.

Από τα ανωτέρω προκύπτουν σημαντικά συμπεράσματα αφενός για την εξέλιξη της αγοράς κατοικίας στην Ελλάδα στη 10ετία 2001-2011 και αφετέρου για το τι μπορούμε να αναμένουμε όσον αφορά την εξέλιξη της αγοράς κατοικίας στην Ελλάδα στα επόμενα έτη. Οι βασικοί παράγοντες που οδήγησαν στην ανωτέρω συγκέντρωση του σημαντικού σε όγκο και αξία αποθέματος κατοικιών στην Ελλάδα έως το 2011 και ιδιαίτερα στη συγκεκριμένη διάρθρωση αυτού του αποθέματος κατά κατηγορία ακινήτων μπορεί να συνοψιστούν στα ακόλουθα:

Κατ' αρχήν η απόκτηση ιδιόκτητης στέγης υπήρξε παραδοσιακά κύρια επιδίωξη κάθε νοικοκυριού στην Ελλάδα. Με δεδομένη την μη διαθεσιμότητα στεγαστικής χρηματοδότησης έως το 1997, η βασική μέθοδος χρηματοδότησης της αγοράς κάποιου διαμερίσματος (ή διαμερισμάτων) ήταν αφενός η μέθοδος της αντιπαροχής και αφετέρου η χρησιμοποίηση συγκεντρωθέντων αποταμιεύσεων στις τράπεζες σε συνδυασμό με υψηλότοκα δάνεια από τους κατασκευαστές (με την υπογραφή γραμματίων εις διαταγή). Το υψηλό επιτόκιο στα γραμμάτια εξανεμιζόταν στα επόμενα χρόνια μέσω του πληθωρισμού και της συνεχούς αύξησης των τιμών των ακινήτων. Στη συνέχεια, η επένδυση σε ακίνητα θεωρήθηκε στην Ελλάδα ως το τέλειο καταφύγιο για την αποφυγή από τις επιπτώσεις του πληθωρισμού και για την εξασφάλιση κεφαλαιακών κερδών από την προσδοκώμενη με σχετική βεβαιότητα συνεχή αύξηση των τιμών των ακινήτων με ρυθμό πολύ υψηλότερο από το ρυθμό του πληθωρισμού. Είναι χαρακτηριστικό ότι η ζήτηση για ακίνητα δεν έπαψε να αυξάνεται ούτε και στη 10ετία του 1990, παρά τη σημαντική τότε αύξηση των τραπεζικών επιτοκίων σε ονομαστικές αλλά και σε πραγματικές τομές. Η υψηλή ζήτηση για ακίνητα συνέβαλε στην αύξηση των τιμών των ακινήτων και δικαιολογούσε στη συνέχεια τις ήδη υψηλές τιμές αγοράς των ακινήτων. Στη 10ετία του 2000 η ζήτηση και οι τιμές των ακινήτων συνέχισαν να αυξάνονται με την συμβολή για πρώτη φορά και της τραπεζικής χρηματοδότησης, αφού η παροχή στεγαστικών δανείων από τις εμπορικές τράπεζες έγινε δυνατή μετά το 1997 και διευκολύνθηκε περαιτέρω στη 10ετία του 2000 από τα πολύ χαμηλά επιτόκια και την μεγάλη αύξηση των εγχώριων εισοδημάτων έως το 2009 με στήριγμα το δανεισμό από το εξωτερικό.

Γενικά έως το 2009 οι επενδύσεις σε ακίνητα χρηματοδοτήθηκαν και από την διόγκωση της φοροδιαφυγής, αλλά και από την αδυναμία επιβολής ενός αποτελεσματικού φόρου ακινήτων. Πολλά νοικοκυριά θεώρησαν τότε ότι θα μπορούσαν να συγκεντρώσουν μεγάλες περιουσίες σε ακίνητα χωρίς ουσιαστική φορολογική επιβάρυνση και με τη βεβαιότητα ότι θα μπορούσαν εύκολα να ρευστοποιήσουν την επένδυσή τους στο μέλλον με σημαντικά κεφαλαιακά κέρδη. Έτσι, συγκεντρώθηκε το σημαντικό πραγματικά απόθεμα κατοικιών στη χώρα που αποκάλυψε η απογραφή του 2011. Κυρίαρχο στοιχείο έως το 2009 ήταν η σχεδόν παντελής απουσία της πρακτικής της οικονομικής διαχείρισης των ακινήτων. Πολλές οικογένειες διέθεταν ακίνητα από τα οποία υφίσταντο σημαντικό κόστος ετησίως (από δαπάνες συντήρησης και από πάγια εταιρειών ύδρευσης, ηλεκτρισμού και κοινοχρήστων), χωρίς αντίστοιχη απόδοση - αφού προτιμούσαν να τα διατηρούν ξενοίκιαστα (λόγω και της υψηλής πολλές φορές επιβάρυνσής τους από την φορολογία των ενοικίων). Θεωρούσαν κυρίως ότι τα κεφαλαιακά κέρδη που θα αποκόμιζαν από την αύξηση των τιμών των ακινήτων θα αντιστάθμιζαν τις ανωτέρω ετήσιες δαπάνες.

Ωστόσο, με την οικονομία σε βαθιά κρίση, η βασική σταθερά που εξηγούσε την υψηλή ζήτηση για κατοικίες έπαψε να υπάρχει. Επιπλέον, προστέθηκε και η υπερβολική πολλές φορές φορολογία των ακινήτων.

Έτσι, η ζήτηση για ακίνητα και για κατοικίες ειδικότερα καταποντίστηκε, με ταυτόχρονη πτώση των τιμών των κατοικιών στην περίοδο 2009-2014 κατά ποσοστό άνω του 35%.

Σε αυτό το περιβάλλον, το οικιστικό απόθεμα που αποκάλυψε η απογραφή του 2011 φαίνεται να χαρακτηρίζεται αναπόφευκτα από σημαντική υπερβάλλουσα προσφορά. Αυτή η υπερβάλλουσα προσφορά, ωστόσο, έχει ορισμένα βασικά χαρακτηριστικά που προσδιορίζουν σε μεγάλο βαθμό τις εξελίξεις στην αγορά ακινήτων στα επόμενα χρόνια. Αυτά είναι τα ακόλουθα:

Πρώτον, η πολύ μεγάλη προσφορά ακινήτων προς πώληση που υπάρχει σήμερα είναι σε μεγάλο βαθμό ή σχεδόν αποκλειστικά προσφορά ακινήτων (κατοικιών) χτισμένων πριν από πολλά χρόνια, ενώ η προσφορά νεόκτιστων κατοικιών (1-5 ετών) είναι ουσιαστικά πολύ μικρή ή ανύπαρκτη, αφού οι επενδύσεις σε κατοικίες μετά το 2010 δεν επαρκούν ούτε για την απόσβεση και συντήρηση του υπάρχοντος οικιστικού αποθέματος. Ειδικότερα, από τις 6,37 εκατ. κανονικές κατοικίες που υπήρχαν στην Ελλάδα το 2011, οι 4,58 εκατ. είχαν χτιστεί πριν από το 1991 και οι 3,53 εκατ. είχαν χτιστεί πριν από το 1981.

Δηλαδή, οι τελευταίες είναι σήμερα άνω των 33 ετών. Μόνο 1,79 εκατ. κατοικίες έχουν χτιστεί από το 1991 και μετά. Η προσφορά παλαιών κατοικιών προς πώληση σε σχετικά χαμηλές τιμές θα συμβάλλει στην αύξηση των συναλλαγών στην αγορά κατοικιών και στη συνέχεια στην αύξηση των επενδύσεων σε κατοικίες διότι οι περισσότερες από τις αγορασθείσες κατοικίες θα απαιτούν σημαντική ανακαίνιση ή/και ανακατασκευή.

Επιπλέον, θα πρέπει να ληφθεί υπόψη το γεγονός ότι ένα σημαντικό μέρος της προσφοράς κατοικιών προέρχεται, ή θα προέλθει στα επόμενα έτη, από νοικοκυριά που κατέχουν πολλές οικιστικές μονάδες και προγραμματίζουν τη ρευστοποίηση κάποιων από αυτές στα πλαίσια της διαχείρισης της περιουσίας τους υπό το φώς των νέων δεδομένων. Ωστόσο, αν ένα νοικοκυριό αποφασίσει ότι διαθέτει προς πώληση στην αγορά 5 διαμερίσματα, αυτό δεν σημαίνει ότι η προσφερόμενη ποσότητα στην αγορά στην τρέχουσα περίοδο αυξάνει άμεσα κατά 5 διαμερίσματα. Το πιθανότερο είναι ότι η τρέχουσα προσφορά θα αυξηθεί κατά 1 διαμέρισμα, ή, σε κάθε περίπτωση, όσο χρειάζεται το νοικοκυριό για να αποκαταστήσει το ύψος των ρευστών του διαθεσίμων σε ικανοποιητικά επίπεδα. Επομένως, η πτωτική πορεία των μέσων τιμών των κατοικιών στην Ελλάδα θα συνεχισθεί στον βαθμό που κάποιοι ιδιοκτήτες θα αναγκαστούν να πουλήσουν ένα μέρος από τις οικιστικές μονάδες που διαθέτουν σε τιμές που θα είναι αδικαιολόγητα χαμηλές με βάση την πραγματική αξία του ακινήτων. Στην τρέχουσα περίοδο συναλλαγές πραγματοποιούνται μόνο σε περιπτώσεις που επιβάλλεται από έλλειψη ρευστότητας. Από το 2015, με την ικανοποιητική ανάκαμψη της οικονομίας, οι περιπτώσεις αυτές ακραίας έλλειψης ρευστότητας θα εκλείψουν με αποτέλεσμα την πραγματοποίηση συναλλαγών μόνο σε κανονικές τιμές. Η εξέλιξη αυτή θα οδηγήσει σε σταθεροποίηση και στη συνέχεια σε αύξηση των τιμών των ακινήτων.

Με ενοίκιο ή δάνειο

Ένα άλλο πολύ σημαντικό χαρακτηριστικό του ιδιοκτησιακού καθεστώτος των κατοικούμενων κατοικιών φαίνεται στον Πίνακα 2 με στοιχεία από την Eurostat για την Ελλάδα και για άλλες Ευρωπαϊκές χώρες. Από αυτόν τον Πίνακα προκύπτει ότι το 2012 μόνο για το 33,4% του συνόλου των κατοικούμενων κατοικιών στην Ελλάδα κατοικούνται με επιβάρυνση των νοικοκυριών για πληρωμή ενοικίου ή δόσεων στεγαστικού δανείου. Το υπόλοιπο 66,6% κατοικείται χωρίς πληρωμή ενοικίου ή δόσεων δανείου. Τα αντίστοιχα ποσοστό για τη Ζώνη του Ευρώ είναι 50,6% (για πληρωμή ενοικίου ή δόσεων δανείου) και 49,4% για ιδιοκατοίκηση χωρίς επιβαρύνσεις. Για την Ολλανδία τα ποσοστά αυτά είναι 92% και 8,0% και για τη Σουηδία είναι 99,8% και 0,2%. Μόνο η Ιταλία έχει συγκρίσιμα ποσοστά με την Ελλάδα (βλέπε το Διάγραμμα 1.).

Όσον αφορά τις εξελίξεις στους ανωτέρω τομείς στην περίοδο της μεγάλης κρίσης στη χώρα 2012-2014, το μόνο βέβαιο για το 2014 είναι ότι το ποσοστό των νοικοκυριών στην Ελλάδα που πληρώνει πράγματι ενοίκιο ή δόσεις δανείου για την κατοίκησή του έχει μειωθεί σε σημαντικά χαμηλότερα επίπεδα από το 33,4% που ήταν το 2011. Από την άλλη πλευρά, από πουθενά δεν προκύπτει μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης, αφού έως το 2013 υπήρχε η απαγόρευση των πλειστηριασμών κατοικιών με αντικειμενική αξία έως € 200.000, ενώ και για τις κατοικίες που δεν υπόκειντο σε αυτή την απαγόρευση οι πλειστηριασμοί ήταν εξαιρετικά σπάνιοι, λόγω της ουσιαστικής διακοπής της λειτουργίας της αγοράς ακινήτων που ήταν κυρίως το αποτέλεσμα της εξαιρετικά υψηλής και σε ορισμένες περιπτώσεις απαγορευτικής φορολογικής επιβάρυνσής τους. Σε κάθε περίπτωση το γεγονός ότι η συντριπτική πλειοψηφία των νοικοκυριών στη χώρα δεν επιβαρύνονται με ενοίκια ή με δόσεις στεγαστικών δανείων υπήρξε ένας από τους πιο σημαντικούς παράγοντες που στήριξε τα νοικοκυριά στην Ελλάδα σε περιόδους πολύ μεγάλων απωλειών στα εισοδήματα και μεγάλης αύξησης της ανεργίας.