Πως τα 5 δισ. ευρώ γίνονται 500 εκατoμμύρια

20:38 -  Τρίτη, 28 Ιανουαρίου 2014

 

Γράφει ο Αντώνιος Γ. Ζαμπέλης

Πολλές συζητήσεις έχουν γίνει, δεκάδες εγχώριοι και αλλοδαποί σύμβουλοι αξιοποιήσεως ακίνητης περιουσίας (real estate) έχουν δώσει τα φώτα τους , απευθείας διαπραγματεύσεις με Κυβερνήτες αραβικών εμιράτων έχουν πραγματοποιηθεί και τελικά ένας διεθνής διαγωνισμός είναι σε εξέλιξη υπό την αιγίδα του ΤΑΙΠΕΔ (το μεγάλο χωνευτήρι της εθνικής υλικής και άϋλης περιουσίας).

Όλα τα παραπάνω για την αξιοποίηση της εκτάσεως του πρώην Αερολιμένος Αθηνών , του επονομαζόμενου «Ελληνικού» .

Η έκταση αυτή που προσμετρά 6.500 στρέμματα γης στο παραλιακό μέτωπο της ευρύτερης περιοχής της Μητροπολιτικής Αθήνας ,θεωρείται και όχι άδικα, το φιλέτο του real estate στην Ελλάδα και ίσως το πιο « καυτό επιχειρηματικό σχέδιο » στην Νότια Ευρώπη αυτήν την εποχή.

Και αυτό γιατί πέραν της μεγάλης εκτάσεως του μέσα στον αστικό ιστό, έχει άμεση πρόσβαση στο παραθαλάσσιο μέτωπο και μάλιστα σε μία ολοκαίνουργια μαρίνα ολυμπιακών προδιαγραφών (Ολυμπιακή Μαρίνα) και σε ένα αθλητικό κέντρο επίσης ολυμπιακών προδιαγραφών (Άγιος Κοσμάς).

Επίσης, ευρίσκεται σχεδόν στην μέση της διαδρομής του παραλιακού μετώπου της ευρύτερης Μητροπολιτικής Αθήνας-ξεκινώντας από τον Πειραιά και καταλήγοντας στην Βάρκιζα- περιοχές στις οποίες έχουν πραγματοποιηθεί ή πραγματοποιούνται , υψηλού κόστους επενδύσεις, όπως ολυμπιακά γήπεδα , πολιτιστικά κέντρα παγκόσμιου φήμης (νέα Εθνική Λυρική Σκηνή και Εθνική Βιβλιοθήκη), διαμορφώσεις παραλιακών μετώπων, ναυτικές μαρίνες υψηλοτάτων προδιαγραφών, εμπορικά κέντρα, πολυτελέστατες κατοικίες και επαύλεις , πολυτελή ναυτιλιακά γραφεία και άλλα.

Θα περίμενε κανείς λοιπόν, να έχει υπάρξει και ο ανάλογος κρατικός σχεδιασμός ώστε τα χρήματά των φορολογούμενων που αγόγγυστα συνεισφέρουν στον κρατικό κορβανά μέσω της βαρύτατης φορολόγησης , να πιάσουν τόπο και να αρχίσουν να αποδίδουν (return on investment το ονομάζουν οι Αγγλοσάξονες) τόσο αισθητικά όσο και υλικά.

Φυσικά τέτοιος συνολικός σχεδιασμός έχει θεωρηθεί πολυτέλεια από την Ελληνική Πολιτεία και αντ’ αυτού ανακαλύφθηκαν τα τοπικά ΕΣΧΑΔΑ που ουσιαστικά θα λύσουν με μια λογιστική μέθοδο αποθέματος F.I.F.O (first in – first out) τις όποιες επιχειρηματικές λύσεις προταθούν για την εκάστοτε κάλυψη της όποιας ζητήσεως.

Το ζητούμενο όμως είναι ο τρόπος της βέλτιστης αξιοποιήσεως του παραλιακού λεγομένου μετώπου ούτως ώστε σε πρώτη φάση να αναπτυχθεί ο παραλιακός άξονας Ν. Φαλήρου –Βάρκιζας και σε δεύτερη , το παραλιακό μέτωπο Βάρκιζας – Σουνίου με στόχο την συνεχή χρήση και ωφέλεια των κατοίκων και των επισκεπτών που αποτελούν τον κύριο όγκο των καταναλωτών της ευρύτερης Μητροπολιτικής Αθήνας.

Το σχέδιο αξιοποιήσεως του «Ελληνικού» , που θα αποτελέσει και το κομβικό σημείο μεταστροφής του παραλιακού μετώπου σε «κάτι διαφορετικό από ένα παραλιακό δρόμο του 1960», όπως περιγράφεται από τον οικονομικό και πολιτικό τύπο , προκαλεί στην καλύτερη περίπτωση …απορίες.

Ο προβληματισμός εντείνεται διαβάζοντας τόσο τις εγκεκριμένες χρήσεις όσο και το αναμενόμενο τίμημα και την διαγωνιστική διαδικασία που ακολουθείται και κάνοντας μερικές απλές σκέψεις. Το πιο σημαντικό όμως και με δεδομένη την χρήση του τιμήματος από τον πωλητή είναι η αποτίμηση της εκχωρούμενης έκτασης.

Η συνολική έκταση του «Ελληνικού» ανέρχεται σε 6.500.000 τ.μ. Εάν λοιπόν η Ελληνική Πολιτεία απεφάσιζε να υπογειοποιήσει την οδό Ποσειδώνος από το σημείο που ξεκινά το παλαιό αεροδρόμιο μέχρι το σημείο που τελειώνει και μετέτρεπε τα 2.000.000 – 2.500.000 τ.μ σε ένα τεράστιο πάρκο στο βόρειο τμήμα του ακινήτου που γειτνιάζει με τον επιβαρυμένο αστικό ιστό, θα απέμενε να σκεφθεί κάποιος ποια θα ήταν η βέλτιστη αξιοποίηση της υπολοίπου εκτάσεως.

Τα εναπομείναντα 4.000.000 τ.μ που θα γειτνιάζουν προς το βόρειο τμήμα με το τεράστιο πάρκο και προς τον νότο απευθείας με το παραλιακό μέτωπο και συγκεκριμένα με την διαμορφωμένη Ολυμπιακή μαρίνα των 320.000 τ.μ και την Ολυμπιακή Αθλητική Εγκατάσταση του Αγίου Κοσμά, θα αναδεικνύονταν σε ένα πρώτης τάξεως ενιαίο και συνεχόμενο οικιστικό φιλέτο υπερεθνικού βεληνεκούς.

Μ’ ένα πρόχειρο υπολογισμό , η δημιουργία χιλίων(1.000) οικοδομικών γεωτεμαχίων των τεσσάρων (4) στρεμμάτων έκαστο με συνολική δυνατότητας υπέργειας δόμησης 300 τ.μ έκαστο σε ανάπτυξη ισογείου και ενός ορόφου, θα σήμαινε ένα τίμημα (έσοδο) της τάξεως των 10.000.000.000 ευρώ (10 δις ) . Δηλαδή , η τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο ανέρχεται σε 2.500 ευρώ.

Με βάση τη μέθοδο των συγκριτικών τιμών η αξία αυτή είναι αρκετά συντηρητική. Η Εκκλησία της Ελλάδος επέτυχε τίμημα 14.000.000 ευρώ το 2009 σε γεωτεμάχιο 3.700 τ.μ στην Βουλιαγμένη και μάλιστα χωρίς οπτική επαφή με την θάλασσα. Δηλαδή η τιμή ανήλθε σε 3.800 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Δηλαδή υπάρχει απόκλιση μεταξύ των δύο τιμών που ξεπερνά το 40%.

Με αυτόν τον τρόπο με την ελάχιστη επένδυση από την Πολιτεία (η υπογειοποίηση της λεωφόρου και η δημιουργία του πάρκου με κοινοτικά κονδύλια) δημιουργείται το μεγαλύτερο υψηλής πελατείας οικιστικό συγκρότημα (high class residence complex) της Ευρώπης και μετατρέπει την περιοχή στην νέα Ριβιέρα της νοτίου Ευρώπης. Μία τέτοιου είδους ανάπτυξη δημιουργεί μία κρίσιμη μάζα και ορόσημο (benchmark) για την διαμόρφωση και του υπόλοιπου παραλιακού μετώπου σε συνδυασμό με την επέκταση της παροχής visa σε αλλοδαπούς υπηκόους υψηλού εισοδήματος.

Με τον παραπάνω απλό σχεδιασμό , θα μπορούσε η Ελληνική Πολιτεία (ΤΑΙΠΕΔ κλπ) να προχωρήσει σε ανοικτό διαγωνισμό και να ζητήσει ως ελάχιστο τίμημα τα 5.000.000.000 ευρώ (1.250 ευρώ το τετραγωνικό) από τον υποψήφιο επενδυτή αντί τα 500 εκατ. που απαιτεί τώρα , δηλαδή 125 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο . Όταν λέμε ότι εκποιούμε το καλύτερο οικόπεδο της Ευρώπης , πρέπει να το εννοούμε διότι έτσι θα καταστούμε σοβαροί συνομιλητές με εξίσου σοβαρούς επενδυτές.

Κλείνοντας, θα τονίσουμε ότι το να μοιρασθεί άμεσα η Πολιτεία ισότιμα το τίμημα του εγχειρήματος με έναν αξιόπιστο επενδυτή ,αποδεικνύει ότι κάτι αρχίζει να κινείται στον τομέα της διαφάνειας στην χώρα μας και καθιστά επιτέλους την Ελλάδα μεγάλο παίκτη στην διεθνή αγορά του real estate.

*Ανώτατο στέλεχος της ALPHA BANK, π. Γενικός Διευθυντής της Εκκλησίας της Ελλάδος, π. Διευθύνων Σύμβουλος της Εμπορικής Real Estate .